La due diligence est un type d’investigation qui intervient préalablement à l’acquisition d’un bien immobilier ou d’une société (installations industrielles, friche industrielle, entreprise, etc.). Sa finalité est de connaître précisément la qualité et l’état de la chose cédée. L’étude de due diligence consiste à réaliser non seulement une analyse financière de l’entreprise mais également une analyse juridique, c’est à dire à examiner les aléas existants aux niveaux fiscal, social, environnemental, etc. Dans les opérations de cession d’un site industriel ou d’autres biens immobiliers industriels, les aléas environnementaux peuvent revêtir une importance cruciale, souvent sous-estimés, tant par les vendeurs que par les acquéreurs.

I. Portée de la due diligence environnementale

La due diligence environnementale constitue une “photographie” précise, à un moment donné, de l’état du bien objet de la vente et de ses obligations vis-à-vis de la réglementation environnementale (ICPE, déchets, sites et sols pollués, eaux, amiante, risques naturels et technologiques, etc.).

A l’heure actuelle, la due diligence environnementale n’est pas encadrée sur le plan réglementaire. Il n’existe pas non plus de normes de certification pour les cabinets qui réalisent ce type de prestations. Le contenu de la due diligence varie énormément en fonction de la nature des activités industrielles auditées, des délais – souvent très courts – impartis pour la réaliser, mais aussi et surtout du savoir-faire et de l’expérience de la personne qui réalise l’audit.

Cependant, il existe un consensus des professionnels du secteur sur la méthodologie à suivre pour réaliser une due diligence environnementale. Ainsi, de manière classique, l’audit débute par l’analyse de toutes les informations disponibles mises à disposition par l’entreprise soit physiquement, soit par le biais d’une “virtual data room” (autorisations administratives, servitudes, études historiques, analyses du sol, des eaux, contentieux latents ou en cours, etc.). L’audit consiste ensuite à déterminer les textes applicables et à identifier les éventuelles non conformités avec les réglementations en vigueur. Ce travail d’analyse permet notamment de :

– Connaître précisément les obligations environnementales pesant sur la société/le site industriel ;

– Identifier les problèmes environnementaux existants (pollution des sols et/ou des eaux ; présence d’amiante ; défaut d’autorisations administratives ; existences de servitudes ; litige(s) ; etc.

– Déterminer la portée et chiffrer le coût d’une mise en conformité ;

– Evaluer précisément les responsabilités environnementales encourues ;

– Anticiper l’application de normes environnementales à venir.

II. Utilité de la due diligence environnementale

La due diligence environnementale permet à l’acquéreur de connaître précisément les risques auxquels il s’expose en faisant l’acquisition du bien. Cela lui confère un avantage décisif dans la négociation du prix et lui permet d’anticiper la législation environnementale et sanitaire à venir. En matière environnementale, la législation évolue rapidement. Il est donc important d’être alerté sur les tendances réglementaires à venir.

Pour le vendeur, la due diligence environnementale permet d’assurer une information optimale vis-à-vis de l’acquéreur et d’éviter tout recours en responsabilité pour vice du consentement. Le rapport d’audit donne également au vendeur l’opportunité d’avoir une meilleure connaissance de l’état du terrain et/ou des installations industrielles et, par conséquent, lui permet de mieux apprécier la valeur de son bien et des garanties – notamment de passif environnemental – qu’il peut donner à l’acquéreur.

La due diligence environnementale offre ainsi aux deux parties de nombreux avantages, qui en font une étape incontournable avant toute opération d’acquisition de biens immobiliers ou d’entreprises

III. Coût de la due diligence environnementale

Le coût de la due diligence environnementale varie beaucoup en fonction de la taille de l’entreprise et des biens en jeu. Il dépend également du délai imparti par le client. Cependant, le coût d’une due diligence représente généralement environ 1% du volume global de la transaction.

S’il peut apparaître important, le coût d’une due diligence environnementale doit être relativisé en tenant compte des avantages considérables que procure une telle prestation. Par conséquent, les investisseurs ne doivent pas sous-estimer cette étape essentielle du processus transactionnel.

Enfin, compte tenu de la technicité de la matière et du caractère éminemment juridique de ces prestations, les cabinets d’avocats spécialisés en environnement constituent des interlocuteurs privilégiés pour accompagner et conseiller les investisseurs.

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