1°/ Les faits :

En 2007 Monsieur T. vend, par le biais d’un agent immobilier, une maison d’habitation à Madame et Monsieur B. moyennant une somme de 98.000 €. L’acte de vente est dressé par un notaire et précise que la maison est « ancienne et affectée d’un nombre important de défauts connus des acquéreurs » : les acheteurs sont donc parfaitement informés que l’immeuble connaît des désordres même si l’acte de vente précise également que le vendeur a fait réaliser des travaux de renforcement des fondations. 

Suite à leur entrée en possession du bien, les acheteurs découvrent un nouveau défaut dont ils n’avaient jusqu’alors pas connaissance : des fissures affectent la solidité même de l’immeuble. Ils font diligenter une expertise judiciaire aux termes de laquelle l’Expert conclut que la seule façon de remédier à ce désordre est la destruction totale de la maison puis sa reconstruction à neuf.

Sur la base du rapport d’expertise rendu, Madame et Monsieur B. assigne le vendeur sur le fondement légal de la garantie des vices cachés, ce dernier ne pouvant se retrancher derrière la clause d’exclusion de garantie prévue au contrat puisqu’il avait connaissance de l’existence du vice lors de la vente.

2°/ Les différentes réparations ouvertes aux acheteurs sur le fondement de la garantie légale des vices cachés :

En vertu de l’article 1644 du Code civil, les acquéreurs pouvaient soit :

• restituer la maison au vendeur et se faire rembourser le prix d’achat intégral (action rédhibitoire) ;
• garder la maison mais se faire rembourser d’une partie du prix d’achat en raison du vice dont elle est affectée (action estimatoire).

Dans ce cas particulier, la mauvaise foi du vendeur étant caractérisé puisqu’il connaissait l’existence du vice au moment de la vente, les acheteurs pouvaient également exercer une action en dommages-intérêts, sur le fondement de l’article 1645 du Code civil.

3°/ Les enseignements apportés par les deux décisions de la Cour de Cassation rendues dans cette affaire :

Deux décisions de la Cour de Cassation ont été rendues dans la présente affaire puisqu’après le premier pourvoi en cassation, la Cour a rendu une décision de cassation avec renvoi mais l’arrêt de la Cour d’appel de renvoi a également fait l’objet d’un pourvoi en cassation, ayant abouti cette fois à une décision de rejet de la Cour. Cette multiplication des procédures ne doit pas nous faire perdre de vue les deux enseignements importants qui peuvent être tirés de ces décisions de la Cour de Cassation :

• Sur la nécessité de respecter le principe de réparation intégrale du préjudice :

 Les juges de première instance et de la première Cour d’appel saisie de l’affaire avaient condamné le vendeur a remboursé aux acquéreurs une partie du prix d’achat de la maison, sur le fondement de l’article 1644, et au paiement de dommages-intérêts, sur le fondement de l’article 1645, dont le montant englobait notamment les frais de démolition et de reconstruction de la maison.

Les juges de la Cour de Cassation cassent l’arrêt d’appel au motif qu’un remboursement partiel du prix d’achat de la maison fondé sur l’action estimatoire de l’article 1644, qui a pour but de « replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vice caché », ne peut se cumuler avec le versement de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1645 dès lors que le versement de ces dommages-intérêts correspondraient à l’indemnisation du même préjudice de réparation des vices cachés.

Aussi, même si une action fondée sur l’article 1644 et une action fondée sur l’article 1645 peuvent se cumuler, les dommages-intérêts alloués sur le fondement de l’article 1645 ne peuvent correspondre qu’à la réparation de préjudices distincts de la réparation des vices cachés déjà opérée par le mécanisme de l’article 1644 ou alors au coût résiduel des réparations du vice si la restitution partielle du prix de vente est insuffisante pour le couvrir intégralement. Autrement, le cumul des sommes allouées dépasserait le préjudice réellement subi par les acheteurs ce qui n’est bien entendu pas conforme au principe de réparation intégrale du préjudice, qui consiste à indemniser les personnes lésées du préjudice réellement subi, ni plus ni moins.

• Sur l’autonomie de l’action en dommages-intérêts de l’article 1645 du Code civil :

Suite à la première décision rendue par la Cour de Cassation dans cette affaire, les acheteurs ont abandonné devant la Cour d’appel de renvoi leur action estimatoire : ils ne souhaitaient plus obtenir du vendeur et un remboursement partiel du prix payé et l’octroi de dommages-intérêts couvrant les frais de destruction et de reconstruction du bien mais uniquement ces derniers dommages-intérêts.

Aussi, la Cour de Cassation a pu réaffirmer l’autonomie de l’action en dommages-intérêts de l’article 1645 du Code civil : l’acheteur qui souhaite conserver le bien qu’il a acquis auprès d’un vendeur de mauvaise foi, sans demander le remboursement partiel ou total du prix payé, peut agir en indemnisation indépendamment de toute autre action et ce afin d’obtenir la réparation intégrale de tout préjudice imputable au vice.

En raison de l’autonomie de ces différentes actions, il est indifférent pour la Cour que les dommages-intérêts alloués aux acheteurs sur le fondement de l’article 1645 excèdent la valeur du bien ou le montant du prix qu’aurait dû restituer le vendeur dans le cadre d’une action rédhibitoire.

Au cas présent alors même que les acheteurs ont acquis une maison ancienne dont ils savaient, tout du moins en partie, être affectée de défauts ils se voient alloués des dommages-intérêts dont le montant couvre les frais intégraux de destruction puis de reconstruction du bien à neuf ; la Cour de Cassation n’appliquant pas de coefficient de vétusté dans la détermination du montant des dommages-intérêts.

La Cour estime ici que le préjudice subi par Madame et Monsieur B. ne pouvait être réparé, sans enrichissement sans cause et donc conformément au principe de réparation intégrale, que par la démolition puis la reconstruction du bien seules de nature à mettre fin aux vices constatés, mêmes si ces coûts s’élèvent à la somme de 129 931 € alors même que la vente avait été effectuée à un prix de 98.000 €.

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Même si les faits de la présente affaire se rapportent à une vente de maison entre particuliers, les principes juridiques relatifs au régime des vices cachés appliqués par la Cour de Cassation sont applicables aux contrats de vente en général,  que ce soit entre particuliers ou entre professionnels profanes. Il faut donc garder à l’esprit que la mauvaise foi peut couter très cher en termes de responsabilité lors de la conclusion de vos contrats !

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